sábado, 10 de noviembre de 2012

Los desahucios, la dación en pago y todo lo demás

Es un tema endiabladamente complicado y para el que no me creo que gente tan incompetente como la de los partidos políticos sea capaz de encontrar una solución en pocos días. Es más, creo que no hay una buena solución a corto o medio plazo. Y, a largo plazo, la única solución es limitar las posibilidades de endeudamiento – de dar crédito – estableciendo un porcentaje limitado del valor de la vivienda como tope a la cuantía del crédito.
¿Qué nos jugamos?



Por un lado, el crédito hipotecario. Si los acreedores no pueden confiar en que se harán con el bien dado en garantía de una forma rápida y eficaz, simplemente, dejarán de prestar con tal garantía. Y es la única que permite a la gran mayoría de los particulares acceder a la propiedad de una vivienda. Recuérdese el trabajo de Miquel sobre la reserva de dominio. Si nos “cargamos” la hipoteca como garantía eficaz, los bancos recurrirán a la reserva de dominio y los Aziz no podrán acceder a la propiedad de una vivienda hasta que la hayan pagado completamente.
Por otro, corremos un grave riesgo de irresponsabilizar aún más a nuestros conciudadanos. España, por culpa de Franco en alguna medida, es un país donde aceptamos sin discusión que las decisiones individuales sean tomadas por la Administración o por terceros. No es el país que más propiedad pública tiene pero si es un país donde hay hiperregulación. Sin que sirva de mucho en términos de eliminación de riesgos (véase Madrid – Arena). El resultado es que la gente se vuelve cada día más irresponsable.  La gente que adopta decisiones irracionales debe “pagar” sus errores para que no vuelva a cometerlos y para que los que estén a su lado mejoren también la racionalidad de sus decisiones.

Dos ejemplos: el Sr. Aziz y la Sra de Baracaldo.

El Sr. Aziz, en el caso que ha dado lugar a las Conclusiones de la Abogado General Kokkot dejó de pagar el préstamo hipotecario al poco de habérsele concedido. Solo pasaron algunos meses para que entrara en mora y no pasó un año y ya había dejado de pagar completamente. Y tardaron 4 años en echarle de la vivienda. ¿Puede decirse que, en términos económicos, la vivienda del Sr. Aziz era del Sr. Aziz? o, más bien, era del Banco?.
¿Debe causarnos un problema moral que el Sr. Aziz se quede sin esa vivienda o debe causarnos un problema moral que el Sr. Aziz se quede en la calle? La solución que se dé al tema de los desahucios ha de tener en cuenta que es inmoral y socialmente muy contraproducente que premiemos a los que han adoptado decisiones irracionales permitiéndoles quedarse en una vivienda mientras que su comparable que actúa racionalmente se va de alquiler y paga éste sin acceder a la propiedad. Es inmoral que se pague la vivienda del Sr. Aziz con dinero de mis impuestos. Y aunque el Sr. Aziz tuviera trabajo en el momento en el que pidió el préstamo, la probabilidad de perderlo también tiene que tenerse en cuenta a la hora de calcular la probabilidad de devolución, de la misma manera que los hijos no se independizan de sus padres en cuanto consiguen el primer trabajo sino cuando este tiene perspectivas de estabilidad y lo propio hacen las mujeres cuando deciden tener el primer hijo.
Por tanto, una primera conclusión: en los casos de los desahucios de personas que adquirieron la vivienda en los últimos cinco o seis años, el Estado no ha de evitar la ejecución de la garantía, sino que ha de garantizar que los desahuciados no se quedan en la calle. Eso es asistencia social y es el problema para cuya resolución pueden tirar de mis impuestos. Y el Sr. Aziz sabía que acabaría en la calle mucho antes de que se produjera el desahucio. Por tanto, lo suyo es que existieran servicios sociales que, cuando se inicia el procedimiento de ejecución, intervengan para proporcionar al Sr. Aziz un lugar alternativo para vivir. Los juzgados podrían comunicar las ejecuciones hipotecarias a los servicios sociales cuando, a la vista de la documentación, se aprecie que puede producirse una situación de emergencia social. Y, eventualmente, la asistencia social puede garantizar al banco el pago de un alquiler para que el Sr. Aziz se quede en la misma vivienda, ahora a título de arrendatario. A cambio, los prestatarios deberían facilitar la ejecución de la hipoteca evitando un proceso judicial.
La señora de Baracaldo. Resulta que la señora no había dejado de pagar su préstamo hipotecario. Lo que ocurrió es que había dado su piso en garantía de un préstamo que había pedido su hermano. Lo que explica que el marido se hubiera ido a trabajar tranquilamente ese día porque no sabía nada del desahucio. La señora se suicida – ignoro su estado mental previo – por el drama familiar que se le avecinaba cuando tuviera que explicar a su marido que había hipotecado el piso para ayudar a su hermano. Si no, no se entiende que, antes de que llegara el desahucio, no hubiera pagado ella misma las cuotas del préstamo del hermano. ACTUALIZACIÓN: El hermano dice que su hermana no le avaló. Dado que lo usamos como ejemplo, este hecho no altera las conclusiones de la entrada.
Es decir, es el problema de las “buenas-personas-inconscientes” que dan en garantía su propia vivienda para avalar deudas de terceros.
Aquí tenemos un problema muy serio de educación de la población (“no avalarás, no avalarás, no avalarás, ni a tu madre, ni a tu padre, ni a tus hijos ni a nadie”. “Préstales el dinero, dónaselo pero no avales, no avales, no avales”). Garantizar deudas ajenas es un negocio de alto riesgo, que se hace, a menudo, a título gratuito y que como no supone desembolso inmediato alguno, se hace con demasiada ligereza. Quizá la legislación financiera debiera establecer un sistema de precauciones antes de que un consumidor pueda avalar a otro. En casos extremos, los préstamos correspondientes pueden ser usurarios por parte del banco que hubiera inducido a, por ejemplo, ancianos padres sin más bienes que el piso, para que avalen a un hijo cuando sabe – el banco – que el hijo no podrá hacer frente al pago del préstamo hipotecario (en Alemania se han considerado, algunos de estos casos, como préstamos usurarios). Muchos de los inmigrantes desahuciados lo han sido por los avales que prestaron para sus compatriotas en una suerte de ronda en la que todos los deudores avalaban a los demás.
Es decir, en estos casos, pueden darse al Juez más posibilidades de actuación para revisar las circunstancias en las que se produjo el otorgamiento de la garantía. Y puede desincentivarse la utilización de estas garantías cuando se trata de deudas que pueden dejar en la miseria al avalista (obviamente, si un padre avala un préstamo de 2000 euros que el banco hace a su hijo para pagarse la matrícula de la universidad, no necesitamos que el Estado intervenga).
Por último, en el largo plazo, habrá que pensar cómo encaja una reforma de la legislación concursal que regule específicamente el concurso individual o familiar facilitando la extinción de las deudas previas al concurso.
En definitiva: no hay que cambiar sustancialmente la ley. Tienen que funcionar los servicios sociales (en lo único que hay que gastar más es en los pobres) y han de controlarse individualmente los procesos de ejecución hipotecaria en los que la deuda garantizada fuera la de un tercero distinto del hipotecante cuando deudor y avalista sean consumidores.

13 comentarios:

Luis Lapiedra dijo...

Por fin algo sensato y sobre todo no demagogico sobre el tema de los deshaucios, por que nos estamos jugando para el futuro el mecanismo que ha permitido a los españoles acceder mayoritariamente a la propiedad. La solucion que se de tendra una gran trascendencia en el futuro, pero no espero que nuestros politicos den en la diana, preocupados como estan no por el futuro sino por el titular del dia siguiente, y el caso es que don Mariano sabe lo que es una hipoteca y la trascendencia economica y social que tendria su practica desparicion como instrumento al alcance de todos, que es a donde vamos.

OCTAVIO dijo...

D. Luis…no le conocía pero a través de Facebook he llegado aquí. Me parece un muy buen articulo pero que ignora (no se si deliberadamente) un punto de la ecuación… las ayudas masivas a la banca crean una muy peligrosa situación de agravio comparativo.
Y si como indica , la ayuda ha de ir al mas necesitado, cuestión que comparto…y aun reconociendo que Caja Madrid y Caja Castilla la Mancha , entre otras entidades…pueden estar muy necesitadas…creo que nuestros dirigentes no tienen muy claro el sentido “real” de la palabra necesidad ni el “sujeto” de tal necesidad.

mortalcontribuyente dijo...

Al margen del lamentable suceso de este hecho, no es menos cierto que nuestra legislación hipotecaría es a más usurera de toda Europa, USA y Cánada.

Todos los expertos subrayan que la legislación pone toda la carga sobre el deudor. No obstante, buena parte de la responsabilidad reside en los bancos, gestores de los depósitos que se arriesgaron, prestaron alegremente y ahora reciben la ayuda del BCE y de los contribuyentes. La sociedad no comprende que un profesional de la banca diese un precio a la vivienda y ahora no sea corresponsable de su sobrevaloración.

Por poner un ejemplo, los intereses de los descubiertos de las cuentas bancarias sí que están topados. Fernando P. Méndez, registrador de la propiedad, propone algo muy interesante: que los intereses de demora sólo se apliquen sobre la cantidad que se ha dejado de abonar.
Los países de la OCDE tienen sistemas de protección a los particulares sobre endeudados y de saneamiento de esa deuda, excepto España. Básicamente -explica Barriga- hay tres modelos. El francés y el belga se basan en la mediación con el acreedor. Cuando los ciudadanos no pueden pagar deben acudir obligatoriamente a este sistema. Si no se llega a un acuerdo el asunto pasa a la vía judicial, “pero allí los jueces tienen plenos poderes para adoptar las decisiones que consideren oportunas: quitas, moratorias, conversión en alquileres… En función de cada caso”, recuerda el técnico. “Además, no se sobrecarga la justicia ya que el caso llega a los jueces con el expediente armado y ellos pueden proteger los derechos fundamentales de los ciudadanos”.
Y en cualquier caso los bancos muy alegremente concedieron hipotécas por encima del 120%.


Guillermo dijo...

Interesante comentario. Querría precisar algunos detalles; por un lado, que el caso del Madrid Arena no parece haber sido debido al lanzamiento de una bengala, sino más bien a una deficente seguridad constructiva (seguridad que se exige a las empresas privadas pero que, curiosamente, no se exige a los entes públicos), a un aforo sobrepasado, etc etc.
Respecto al tema de los desahucios. Opino que un banco no debería conceder nunca más del 80% de la tasación; dicha tasación debería ser realizada por una empresa ajena al banco. Y el banco debería aceptar la dación en pago, dado que se supone que la tasación debería corresponder al valor de la vivienda. Y si no lo vale, es porque los estudios realizados no fueron precisamente los más adecuados. Las entidades financieras tenían pleno conocimiento de que se estaba formando una burbuja: por eso sí que se les puede considerar responsables, y si se determina como obligatoria la dación en pago, con un 80% del valor de tasación, entonces ellos se preocuparían de evitar préstamos de previsible insolvencia, lo cual es económicamente eficiente al interferir en el desarrollo de burbujas.
En cuanto a la mujer de Baracaldo, resulta sorprendente que ella no supiera que se iba a realizar un desahucio. Es más, resulta extraño que su aval consistiera precisamente en una garantía hipotecaria sobre el piso, piso que se supone que compartia (incluso la propiedad?) con su marido.
Ciertamente, es necesario desarrollar los servicios sociales, y fomentar un alquiler público, dado que el mercado no parece funcionar como debiera. Y, ciertamente, el Estado no está para cubrir las barbaridades que han hecho algunos ciudadanos, que quisieron vivir, en algunos casos, en una casa mucho mejor, chalet a veces, y ahora se encuentran con enormes dificultades.
Respecto al sistema de "avales circulares", francamente, debería ser considerado una práctica usuraria.

Anónimo dijo...

Entiendo ciertas complejidades económicas, pero si se pagó por una tasación ahora esa tasación tendría que valer. Y si hay un derecho constitucional a la vivienda, que las casas subieran el 900% y los sueldos el 160%... y habiendo tanta oferta de casas pero los precios subían y el dinero llegaba de fuera...

No se me suena a fraude, estafa, timo...

No es tan fácil.

Anónimo dijo...

Hay un derecho constitucional a la vivienda, pero no a elegir vivienda, ni a comprar vivienda. Incluso le diría, que existe un derecho constitucional a obtener una vivienda por los propios medios.

C.A.

Anónimo dijo...

No estoy de acuerdo con este artículo que me parece completamente imparcial y visto solamente desde un punto de vista: el del interés del banquero (que no es el del accionista de un banco).
No se está teniendo en cuenta que es el banco el que es el experto en dar hipotecas y aquí al que se le está dañando es sólo al usuario (el banco tardará en cobrar pero cobrará, mientras que al ciudadano le han fastidiado para toda su vida) El banco sabe que si no consigue el dinero por ese lado ya vendrá papa estado a pagar su deuda. ¿no creéis que esto debe cambiar?
Los comerciales de los bancos y en definitiva la dirección del banco se llevaron un suculento beneficio por crear esta hipoteca a modo de bonus. Que yo sepa nadie ha devuelto el dinero por crear esta hipoteca que nunca se debió aceptar por los riesgos que tenían y son los accionistas de ahora y los ciudadanos los que están pagando las consecuencias. ¿no creéis que esto debe cambiar?
Cuando alguien compra un paquete de tabacos en el mismo envoltorio te avisan que FUMAR MATA. Por el contrario, en ninguna parte te avisan que cuando adquieres una hipoteca no sólo TE PUEDEN QUITAR LA CASA como temporalmente en el transcurso de tu vida no puedas pagar. Además de que te quiten la casa la PUEDO VENDER al mejor postor POR UNA CANTIDAD MUY INFERIOR a la que tú la compraste y que LA DIFERENCIA TODAVÍA ME LA TIENES QUE PAGAR con los bienes presentes y futuros. ¿no creéis que esto debe cambiar?
Los bancos han incentivado a los ciudadanos para acceder a la propiedad de una vivienda. Creo que esta mentalidad tiene que cambiar y que el alquiler será la opción para muchos españoles. El problema es que a los bancos esta mentalidad no les interesa.

Defender este artículo es defender a los usureros de antaño y me niego a defenderles. Para mí son una panda de avariciosos y que los que tienen que aprender son ellos.


Algunas reflexiones adicionales al artículo:

Dos ejemplos: el Sr. Aziz y la Sra de Baracaldo. Me parece que los ejemplos que ha seleccionado el autor no reflejan la realidad de lo que está pasando en este país. Hay muchísimos desahucios de personas que después de mucho tiempo han perdido su puesto de trabajo, que se les echa de casa, se la malvenden y se quedan con una deuda de lo que queda por pagar para toda su vida.

“el Estado no ha de evitar la ejecución de la garantía, sino que ha de garantizar que los desahuciados no se quedan en la calle” No estoy de acuerdo. El Estado debe evitar que organizaciones que no pueden quebrar (como es un banco) puedan hacer negocios de alto riesgo que puedan hacer peligrar su viabilidad.

“es inmoral y socialmente muy contraproducente que premiemos a los que han adoptado decisiones irracionales permitiéndoles quedarse en una vivienda mientras que su comparable que actúa racionalmente se va de alquiler” También me parece inmoral que un banquero se forró dando una hipoteca luego no devuelva el dinero cuando esta se transforma en una deuda para el banco.

“buenas-personas-inconscientes” que dan en garantía su propia vivienda para avalar deudas de terceros. El banco es el experto en estos temas y en la mayoría de las veces como su objetivo es conseguir hipotecas no dicen nada a la pobre señora. En realidad los banqueros están estafando a los accionistas de su propio banco, al que está pidiendo la hipoteca porque tarde o temprano también pagará y a la pobre avalista de terceros porque no saben lo que firman.

Mi conclusión es que sí se debe regular más este sector.

Pedro dijo...

Excelente artículo. Se agradece leer algo fundamentado, con sentido y desprovisto de sensiblería entre tanto comentario demagogico que se está viendo estos días.

Lo de los deshaucios es un drama, pero no se puede negar que mucha gente ha llegado ahí por su irresponsabilidad financiera, y no tiene sentido que haya que aplicar soluciones a sus problemas con dinero de todos.

Anónimo dijo...

Preguntas:
1.-Código de buenas prácticas de la banca, artículo 5: "La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas
constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de
viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:
para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;..."
¿Qué utilidad tiene eso?

2.-Si se ofrecen hipotecas y publicidad de las mismas tales como: piensa en la decoración de tu casa al firmar tu hipoteca ¿son todos los firmantes idiotas y codiciosos o los defectos se reparten?

3.- Si se rescatan bancos (sea un error o no, que no lo sé) no debe recibir un trato equitativo el contribuyente?

4.- y no es una pregunta, uno puede ser ignorante , iluso o peligrosamente "buena persona" al firmar una hipoteca o un aval, pero el banco NO PUEDE sino ser perito a la hora de concederlo y por lo tanto en muchísimos casos NUNCA debió concederlas y mucho menos venderlas en technicolor. Ergo, el correctivo ha de ser ejemplar y mientras no se haga no se puede pedir más responsabilidad al resto sin arriesgarte a que te hagan un corte de mangas.

Elena

Anónimo dijo...

Todo muy interesante, lógico y razonado.

Dos cosas:

- Nuestra legislación hipotecaria es de las más antiguas y estrictas de todo nuestro entorno.

- A toro pasado... --> De nada sirve aconsejar, ahora, que no se avale, que a lo hecho pecho y cosas por el estilo. La gente pierde sus trabajos, no puede pagar, y somos pais de pagadores, y acaba en la p.t. calle.
Y, lo PEOR, ENDEUDADOS DE POR VIDA.

Anónimo dijo...

Ante la crisis haz turismo y disfruta. Escápate a Cuenca

Merkanimal mascotas dijo...

Hola, viendo la cosa como esta y que cada vez hay mas desahucios, unos porque la gente es morosa y otros, la mayor parte, porque dada la situación y la crisis no pueden hacer frente a sus obligaciones muy a pesar de ellos, no es de extrañar que cada vez haya mas necesidad de ayuda social, es decir que los que mas tienen ayuden a los que menos tienen y en ese apartado es donde entran las web enfocadas en la localizacion de ayudas y recursos para los mas necesitados. No hay muchas pero siempre hay webs con fines no lucrativos que intentan ayudar a paliar la crisis y la falta de recursos como la iniciativa de ayudales , ójala estas iniciativas proliferasen para poder ayudar a los demas y no tanta política, ni ayuda a los bancos, para que al final siempre ganen los mismos, el ciudadano de a pie es al que hay que ayudar y se acabaria el estres emocional que vive la sociedad hoy en dia, ojala entre todos podamos contribuir al bienestar social del pais. Perdonar que me explaye en mi comentario pero como tantas personas lo estoy pasando muy mal. Gracias y saludos a todos los que visitan blogs tan útiles y prácticos como este.

Anónimo dijo...

Y ahora qué. Hasta el tribunal europeo dijo no. El problema de este país radica en que hay demasiada gente que se identifica con los intereses de la banca, haciendolos suyos y no solo lo hacen los políticos.
Parece que en este país hay que ser creyente y como consecuencia incluir a los bancos en la fe .
Hay mucho listillo...

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